آنچه موجب مسئولیت مالک یا متصرف مىباشد خسارت ناشى از بنا است که آن را در کنترل و تحت نظارت دارد. پس ابتدا باید با مفهوم بنا آشنا شویم و اینکه مالک بنا کیست؟
بنا یا ساختمان در معناى اعم به هر چیزى که ساخته شده باشد اطلاق دارد . براى شناخت بنا و تعریف آن چارهاى جز رجوع به عرف و استمداد از آن نداریم معمولاً در عرف به یک مجموعه ساخته شده از گچ و سیمان و آجر و… که بر روى زمین سوار مىشود بنا مىگویند تفاوتى نمىکند این مجموعه با چه مصالحى ساخته شده است، کامل است یا ناقص . کاربرى بنا نیز در تعریف آن نقشى ندارد بنابراین تمام بناهایى که در اقصى نقاط کشور ایران به هر شکل یا هر نوع مصالحى و جنسى (بتونی- چوبى – گلى…) یا هر استفادهاى (صنعتى – مسکونى – دامدارى – کشاورزى) مشمول تعریف است. بنا باید به نحوى ساخته شود که با تعریف اموال غیرمنقول در ماده ۱۲ و ۱۳ق.م انطباق داشته باشد. در تعریف بنا باید به مواد مذکور توجه داشت پس شکل و ظاهر مجموعه نباید ما را از تعریف بنا دور سازد. ساختمانهاى پیش ساخته که در روى زمین قرار دارند و کاروانى که به اتومبیل وصل است بنا محسوب نمىشوند. قانون مدنى در ماده ۳۳۳ از واژه عمارت استفاده کرده است و تصریح دارد «صاحب دیوار یا عمارت یا کارخانه مسئول خساراتى است که از خراب شدن آن وارد مىشود…».
دیوار به آنچه از خشت، گل، سنگ، آجر یا چیز دیگر در کنار زمین یا چهار سمت خانه یا حیاط درست مىکنند و جایى را با آن محصور می سازند گفته مىشود[۶۰].
به نظر، مراد از واژه «عمارت» هر نوع بنا یا ساختمان اعم از تجارى یا مسکونى و… است اما بنا یا ساختمان مجموعه ای است که با یکدیگر ترکیب شدهاند و با الصاق به یکدیگر دوام و مقاومت پیدا کردهاند و در اثر چسبیدن به زمین با بناى دیگر به صورت مالى غیرمنقول درآمدهاند[۶۱].
در حقوق فرانسه ماده ۱۳۸۶ق.م. این کشور هم بنا را در معناى اعم گرفته است بنا را مجموعهاى از مصالح مىداند که به صورت غیرمنقول درامده[۶۲].
برخى از حقوقدانان[۶۳] این کشور ایراد گرفتهاند با بهره گرفتن از ماده ۵۱۸ ق.م که مقرر داشته زمین و بنا غیرمنقول ذاتى هستند اولاً هر بنایى غیرمنقول ذاتى است ثانیاً هر بنایی الزاماً غیرمنقول ذاتى است. بنابراین ماده ۱۳۸۶ ناظر به اموال غیرمنقول ذاتى است نه آنهایى که به منظور خاصى غیرمنقول شدهاند (غیرمنقول تبعى) مانند لولههاى آب و حیواناتى که براى کشاورزى اختصاص یافتهاند.
برخى دیگر در پاسخ به ایراد مطرح شده گفتهاند[۶۴]: هر چند که به موجب تعریف ماده ۵۱۸ق.م.ف. هر بنایى غیرمنقول ذاتى است هر مال غیرمنقول ذاتى بنا محسوب نمىشود مثلاً زمین غیرمنقول ذاتى است اما بنا نیست در تعریف بنا اظهار داشتهاند: بنا باید به صورت قابل دوام در زمین یا مال غیرمنقول ذاتى دیگرى ساخته و مستحکم شود بنابراین آشیانه و انبارهایی که پایههاى آنها در زمین مستحکم نشده است یا سنگ فرشى که در زمین قرار دارد بنا محسوب نمىشود.
با توجه به مواد ۱۲ و ۱۳ق.م. ایران که با اندک تغییراتى از حقوق فرانسه اقتباس شده است مىتوان گفت که زمین به تنهایی مال غیرمنقول ذاتى است[۶۵].
در انگلستان و آمریکا بر خلاف حقوق ایران و فرانسه منظور از بنا صرفاً زمین و اعیانى احداثى که در آن استوار یافته نیست بلکه معنایى وسیع براى آن قائل هستند به گونهاى که شامل زمین نیز می شود خواه ساختمان روى زمین وجود داشته باشد یا خیر. در نتیجه متصرف ملکى که فرزند بازدیدکنندهاى از میوههاى سمى موجود در ملک استفاده کرده و صدمه دیده مسئول شناخته مىشود[۶۶].
کمیسیون اصلاح قانون ، پیشنهاد نمود که نه تنها روى زمین و اعیانیهایی که به آن وصل هستند بطور مساوى در ساختارهاى قابل جابجایی مثل کشتىها، داربستها، نردبانها و آسانسورها اعمال شود بلکه، بطور کلى شخصی که ساختمان تحت کنترل او قرار دارد به عنوان «متصرف ساختمان» محسوب مىشود[۶۷]. (بند ۳ ماده ۱ قانون مسئولیت متصرفین مصوب ۱۳۵۷).
در پرونده بانکر براند بیان شد که این تعریف شامل دکلهاى برق، جایگاههاى سرپوشیده و آسانسور مىشود. طبق نظریه ویلرکوپاس ۱۹۸۱ حتى یک نردبان نیز ممکن به دلایل موجود جزء ساختمان محسوب شود .
گفتار دوم: مالک و متصرف
ماده ۳۳۳ ق.م ایران مالک بنا را مسئول جبران خسارات ناشى از ویرانى آن معرفى کرده است. ماده مزبور واژه «صاحب» را مترادف با «مالک» به کار برده است. اما مالک کیست؟ گاهى اتفاق مىافتد که شخصى غیر از مالک بر مال تصرف دارد و به نحوى استفاده کننده مال است یا اینکه مراقبت از مال به وى محول شده است و این شخص ممکن است مالک شئ یا شخصى غیر از مالک باشد.
بحث نخست: مالک
گفته شد مالک از نظر حقوقى در معانى ذیل به کار رفته است[۶۸]
الف: صاحب ملک ب: صاحب مال غیرمنقول اعم از زمین و غیر آن ج: صاحب اراضى: د: صاحب سرمایه در عقد مضاربه (ماده ۵۴۶ ق.م) کسى که داراى زمین است بدون اینکه شخصاً به کار کشاورزى مشغول باشد.
در عبارت فوق باز هم مانند قانون مدنى از واژه صاحب استفاده شده است. صاحب از نظر لغوى به معناى ملازم شخصى یا چیزی مىگویند و از نظر حقوقى به معناى مالک مال است[۶۹].
براى تشخیص مالک مىتوان از مواد مختلف قانونی که ما را یارى مىدهد کمک گرفت مثلاً ماده ۲۵ق.م که تصریح دارد. «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود» یکى از ادله اثبات مالکیت تصرف به عنوان مالکیت است بنابراین اگر کسى به عنوان وکیل، امین یا نماینده در مال تصرف کند دلیل بر مالکیت او نیست. از دلایل دیگر ماده ۲۲ ق . ث است که مىگوید: «همین که ملکى مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسى را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسى که ملک مزبور با او منتقل گردیده مالک خواهد شناخت» بنابراین در املاکى که داراى سند رسمى است شناختن مالک دشوار نیست[۷۰] ممکن است مالکیت مشاع بوده یا مفروز باشد و یا بنا به وسیله سند عادى یا رسمى منتقل شده باشد در این صورت شخصى که مالک شناخته مىشود مسئول جبران خسارت خواهد بود.
بحث دوم: متصرف
متصرف کسى است که دست در کارى دارد کسى که مال یا ملکى در تصرف و اختیار خود دارد[۷۱] کسى که مالى در اختیار دارد خواه به عنوان مالکیت باشد خواه بعنوان دیگر ولو غاصب و متصرف غیرقانونى، متصرف است .[۷۲] تصرف عبارت است از اختیار مالى را داشتن چه آن مال در سلطه متصرف باشد یا در اختیار شخص ثالث. بنابراین یک شخص ممکن است با داشتن سند رسمى مالک ملکى باشد اما بر آن تصرف نداشته باشد. مالک بطور خودسرانه نمىتواند مانع تصرفات شخص متصرف (هر چند غیرقانونى) شود مگر اینکه از طریق محاکم صالحه خلع ید متصرف غیرقانونى را خواسته و دادگاه حکم دهد. ممکن است متصرف صرفاً سلطه معنوى بر مال داشته باشد پس سلطه مىتواند معنوى یا مادى یا هر دو باشد.
متصرف باید سلطه فعلى بر مال داشته باشد بنابراین دزد یا غاصب با توجه به سلطه فعلى بر مال باید از ورود ضرر به دیگران جلوگیرى کنند.
انتقال مالکیت بنا بدون تسلیم آن به خریدار مانع از متصرف بودن فروشنده نیست . تا زمان تحویل بنا یا ساختمان، خریدار متصرف محسوب نمىشود همانطور که در بیع فاسد، تحویل مبیع به خریدار مانع از متصرف بودن خریدار نمىشود. این موضوع عام بوده و مىتوان گفت در حقوق تمام کشورها از جمله ایران و انگلیس اینگونه است.
در حقوق انگلستان و عموم کشورهایی که از نظام حقوقى کامن لا تبعیت مىنمایند نیز تعریفى از متصرف به عمل نیامده است. یک قاضى مجرب آن را عنوان کرد که عبارت متصرف صرفاً برچسب راحتى است براى انواع روابطى که مستلزم وظیفه مراقبت است با این حال مانند همه برچسبها با این برچسب باید با احتیاط برخورد کرد به عنوان مثال یک شخص ممکن است آنگونه که در قانون اموال یا قوانین مالک و مستاجر فهمیده مىشود متصرف نباشد اما ممکن است از نظر دو قانون مسئولیت متصرف مصوب ۱۹۵۷ و ۱۹۸۴ متصرف شناخته شود، مالک املاک به ضرورت، متصرف آن نیست آنچه که قاطع است عبارت است از داشتن کنترل بر روى ملک که مىتواند با یا بدون تصرف فیزیکی باشد[۷۳].
بحث تفصیلى در خصوص اینکه چه کسى متصرف ملک است در این رشته از حقوق در دعوى ویت[۷۴] علیه لاکن (شرکت با مسئولیت محدود)، بیان شده است . خواندگان که مالک یک ساختمان عمومى بودند آنرا طبق یک توافق خدماتى که وى را متقابلاً ملزم به فروش مشروبات در طبقه هم کف مىکرد به یک مدیر به امانت سپردند و به مدیر جواز زندگى در طبقه اول و پذیرائى از مهمانان داده شد هیچ گونه دسترسى مستقیم بین طبقه هم کف و اجناس موجود در طبقه اول وجود نداشت و هر کدام از دو ساختمان ورودىهاى جداگانه داشتند مهمان مدیر ، زمانى که از طبقه اول پایین مىآمد به طور مهلکى مصدوم شد زن او اقامه دعوى کرد، موضوع اساسى این بود چه کسى متصرف آن بخش از املاک بوده است ؟ در تفسیر توافق طرفین، مجلس اعیان مقرر داشت که هیچ چیزى براى جلوگیرى از متصرف شناختن دو یا چند نفر در همان ملک وجود ندارد در صورتى که آنها در کنترل آنجا سهیم بودهاند در چنین حالتى هر کدام از طرفین بسته به میزان کنترلش وظیفه قانونى مراقبت از وارد شوندگان را داشته است .[۷۵]
هر گاه فردى به اندازه کافى بر ملکى کنترل داشته باشد و تشخیص دهد که هر گونه قصورى از جانب وى در خصوص مراقبت از آن مکان ممکن است باعث ایراد آسیب به فردى شود که به طور قانونى در آنجا حضور دارد وى متصرف آن مکان و فردى که به صورت قانونى در آنجا حضور یافته مراجعه کننده قانونى تلقى مىشود.
قاضى دنینگ (Denning) تصرفات را به چند دسته تقسیم کرد[۷۶]:
-
- مالکى که ملک خود را اجاره داده است، مالک کنترل آن مکان را به مستاجر تفویض کرده است بنابراین مستاجر ساکن آنجا تلقى مىشود.
-
- مالک قسمتى از ساختمان را اجاره داده است و باقى را در تصرف خود نگه داشته است. مالک به عنوان متصرف قسمتهایی از ملک محسوب مىشود که در تصرف خود نگه داشته است.
-
- هر گاه فردى اجازه دهد از ملک وى استفاده کنند و مالک براى انجام تعمیرات اجازه ورود به ملک داشته باشد، مالک بر ملک کنترل دارد و متصرف آن محسوب مىشود.
-
- هر گاه افرادى مستقل به موجب قرارداد در ملک کسى کار کنند بطور کلى مالک به اندازه کافى بر ملک کنترل دارد که متصرف آن تلقى شود. البته امکان دارد افرادى که طبق قرارداد آنجا کار مىکنند نیز متصرف محسوب شوند این مسأله بستگى به میزان کنترلی دارد که این افراد در حین انجام کار دارند.
تصرف تا حدودى به کنترل فیزیکى واقعى بستگى دارد بنابراین مستاجری که با اجازه مالک روی بخشی از ملک کنترل دارد در مقایسه با مالک به عنوان متصرف بخشى از ملک که در اختیار او قرار گرفته مىباشد و این در صورتى است که کنترل کافى روى ملک داشته باشد. بنابراین متصرف ممکن است مالک ملک، مستاجر و صاحب مجوز یا هر شخصی باشد که از حقوق قرارداد و دعوت یا اجازه دیگران جهت ورود به ملک برخوردار است. مثل صاحب بخشى از زمین[۷۷].
بند ب تبصره ۴ ماده ۳ ق.م.م ۱۹۵۷ اشعار مىدارد «هنگامى که آسیبى به فرد مراجعهکننده وارد مىشود که در نتیجه قصور در انجام کار یا ساخت و ساز یا تعمیر باشد و وى از سوى پیمانکار مستقل به کار گمارده شده باشد متصرف آن ساختمان پیمانکار را استخدام کرده باشد. چنانچه در همه اوضاع و احوال به طور معقول رفتار کرده باشد و حصول اطمینان نموده که کار را به پیمانکار مستقل واگذار کرده است اقداماتى را در خصوص واجد شرایط بودن پیمانکار و انجام کار به طور مناسب و معقول به عمل آورده باشند تنها مىتوان به عنوان پاسخگوى برخى سئوالات نه بیشتر با وى برخورد کرد در این صورت پیمانکار به عنوان متصرف ملک تلقى مىشود.»
متصرفین یک مال ممکن است متعدد باشند اما وظیفهاى که بر هر کدام تعیین مىگردد متفاوت باشد براى مثال: مکانى که در کنار دریا به عنوان تفریحگاه مورد استفاده قرار مىگیرد ممکن است تحت کنترل مقام محلى یا متولى امور دریا یا به عنوان بخشى از وظایف وى در قبال حفاظت از دریا باشد چنانچه فردى بوسیله شیشه شکستهاى که در آنجا افتاده آسیب ببیند متصرف آنجا مقام محلى محسوب مىشود اما اگر فردى به واسطه تعمیر ساختمان آسیبب ببیند متولی امور دریا در آن ناحیه متصرف تلقى می شود[۷۸].
با توجه به اینکه در حقوق انگلستان براى شناخت متصرف ملک واژه «کنترل» را بررسى مىکنند، براى شناخت بیشتر متصرف به پرونده هریس[۷۹] علیه شرکت بیرکنهد مىپردازیم: یک مقام محلى حکمى مبنى بر خرید اجبارى منزلى را صادر کرد و آگهى نیز در مورد ساختمان مذکور درج کرد بعد از چهارده روز ملک را تصرف و ساختمان براى چند ماه تخلیه شد بعد از تخلیه، مقام محلى اقدامات امنیتى در خصوص ساختمان به عمل نیاورد شاکى که طفل چهارده سالهاى بود از دربى از منزل که هیچ امنیتى نداشت وارد شد و از پنجره طبقه دوم به پایین افتاد مجلس اعیان ابرام داشت که تصرف واقعى و فیزیکى براى تحت کنترل در آوردن الزامى نیست این واقعیت که مقام محلى حق قانونى مبنى بر کنترل ملک را دارد باعث شده است که مالکان قبلى ساختمان بیش از این متصرف محسوب نشوند مقام محلى در بهترین شرایطی بوده که مىتوانسته از بوجود آوردن آن اتفاق پیشگیرى کند[۸۰].
به نظر مىرسد این اندازه براى شناخت مالک و متصرف در حقوق ایران و انگلستان کافى باشد در طول بحث بنا به شرایط و عندالزوم به این موضوع خواهیم پرداخت.
گفتار سوم: خسارت ناشى از بنا
مسئولیت مالک با متصرف بنا منحصر به خسارات ناشى از ویرانى بنا نیست بلکه این مسئولیت را باید در معناى کلى بررسى کرد قانون مدنی ایران در ماده ۳۳۳ برخلاف حقوق انگلیس مالک بنا را مسئول خسارات ناشی از خراب شدن دیوار یاعمارت یا کارخانه معرفی می کند اما تعریفی از آن ارائه نداده است و در این باره تصریح دارد :
«صاحب دیوار یا عمارت یا کارخانه مسئول خسارتی است که از خراب شدن آن وارد میشود به شرط اینکه خرابی در نتیجه عیبی حاصل گردد که مالک مطلع بر آن بوده و یا از عدم مواظبت او تولید شده است». برای روشن شدن مفهوم ویرانی و سایر خسارات وارده غیر از ویرانی در دو مبحث به ذکر آن خواهیم پرداخت.
بحث نخست: خسارت ناشی از ویرانی
برای احراز مفهوم ویرانی و انهدام باید از عرف یاری جست و آنچه عرفاً ظهور در ویرانی داشته باشد انهدام یا خرابی محسوب میشود دکتر سنهوری بیان میدارد : که ویرانی عبارت است از انفصال و جدا شدن بنا از زمین به طور کلی یا جزیی مثل سقوط دیوار یا ریزش قطعهای از آن[۸۱].
از مواد ۳۳۳ق.م. ایران و ۱۳۸۶ق.م. فرانسه چنین استنباط میشود که خسارت باید از ویرانی بنا و ساختمان حاصل شود و در تفسیر این مواد آنچه به زیاندیده یاری میرساند تفسیر و روشن نمودن مفهوم و مصادیق بنا و ویرانی به کمک اصول و قواعد حقوقی است. گفته شد بنا عبارت است از مجموعهای به هم پیوسته که در زمین استوار است. بنابراین میتوان گفت: هرگاه تردید شود که مفهوم بنا فقط شامل قسمتهایی مانند دیوار و سقف است یا ملحقات بنا مانند در و پنجره را هم شامل میشود باید حکم داد سقوط این اشیاء از مصادیق ویرانی است[۸۲].
برخی نویسندگان[۸۳] با تفسیر موسع، ماشینالات درون کارخانه را نیز بنا محسوب کردهاند چون لفظ کارخانه عام و بر بنا و ماشینالات درون آن نیز اطلاق می شود بنابراین خسارات ناشی از خرابی ماشین آلات هم مشمول حکم ماده ۳۳۳ق.م. خواهد بود. به نظر میرسد با توجه به معنای عرفی که از بنا و مفهوم کارخانه برداشت میشود این عقیده درست باشد.
لازم نیست که تمام بنا به طور کامل و یک جا ویران شود تا مسئولیت بوجود آید ویرانی بخشی از بنا مانند دیوار، پنجره یا بالکن برای ایجاد مسئولیت کافی است.
در حقوق ایران شرط مسئولیت قطعیت یافتن ویرانی است. احتمال ویرانی برای ایجاد مسئولیت کافی نیست هر چند که دیوار کج و مایل شده باشد و احتمال قوی بر ریزش باشد. در حقوق مصر بند ۲ ماده ۱۷۷ق.م. این کشور به شخصی که در معرض خسارت ناشی از ویرانی قرار دارد اجازه میدهد از مالک بخواهد که اقدامات احتیاطی در خصوص دفع ضرر اتخاذ کند و در صورت امتناع مالک این اقدامات توسط شخص مذ کور به حساب مالک انجام شود[۸۴]. آنچه مسلم است نمیتوان از ماده ۳۳۲ق.م. در خصوص خسارت ناشی از عیوب بنا استفاده کرد چرا که صراحت در مورد ویرانی ساختمان دارد در این مورد از قواعد کلی قانون مسئولیت مدنی و مقررات تسبیب مذکور در قانون مدنی باید کمک گرفت.
بحث دوم: خسارت در غیر مورد ویرانی
ماده ۲۳۳ق.م. به خسارات غیر از ویرانی اشاره نداشته است. بنابراین در حقوق ایران برای خساراتی که در نتیجه ویرانی ملک بوجود نیامده اما از ملک به وقوع پیوسته باید به قواعد عام مسئولیت مدنی مراجعه کرد هر چندکه نتیجه و نحوه ایجاد مسئولیت برای مالک یا متصرف چندان تفاوت ندارد زیرا در هر دو حالت مسئولیت مبتنی بر تقصیر است. در حقوق[۸۵] فرانسه مسئولیت ناشی از شیء قلمرو وسیعی دارد و خسارات بسیاری را میتوان جبران کرد اما این مسئولیت مبتنی بر مالک بودن نیست بلکه بر مبنای نظریه محافظت است در حقوق این کشور محافظ کسی است که استفاده، اداره و کنترل شیء را برعهده داشته باشد با توجه به این فرمول ممکن است اشخاص دیگر غیر از مالک مسئول خسارت ناشی از بنا باشند. برخی حقوقدانان فرانسه معتقدند[۸۶] هر چند که مالکیت امارهای است بر نگهبانی شی و مالک نگهبان فرض میشود در عین حال مالک و نگهبان دو شخص متفاوت هستند که هرگاه این فرضیه را قبول کنیم به زیاندیده اجازه میدهیم بین مقررات ماده ۱۳۸۶و بند ۱ ماده ۱۳۸۴ حق انتخاب داشته باشد. در این صورت هرگاه مالک، ملک خود را اجاره داده یا موضوع حق انتفاع قرار داده باشد مسئولیت از او به متصرف منتقل میشود این حق انتخاب به سود زیاندیده است و او در مورد خسارت ناشی از ویرانی نیاز به اثبات تقصیر مالک ندارد اما علیرغم این عقیده شعبه دوم دیوان مدنی کشور در تاریخ ۳۰ نوامبر ۱۹۸۸ تصمیم گرفت که ماده ۱۳۸۶ق.م. منحصراً ناظر به ویرانی بنا است و مقررات عمومی بندد و ماده ۱۳۸۴ را در خصوص مسئولیت ناشی از هر شی که تحت حفاظت و نگهبانی شخص است نفی کرده است.
رویه قضای فرانسه تأکید نموده در مورد خسارت ناشی از غیر ویرانی بنا، ماده ۱۳۸۶ قابل اعمال نیست و زیاندیده صرفاً میتواند مالک را هرگاه نگهبان شیء باشد، به سبب مسئولیت ناشی از شیء تعقیب کند. در حقوق انگلستان تفکیک بین سبب ایجاد خسارت وجود ندارد و هر نوع خسارتی را که از بنا ایجاد شود تحت دو قانون مسئولیت مدنی متصرفین ۱۹۵۷ و ۱۹۸۴ خارج از منشأ و علت خسارت وارده قابل جبران است.
گفتار چهارم: متضرر از بنا
اشخاص متضرر از بنا در یک تقسیمبندی به دو گروه تقسیم میشوند. گروه نخست، واردین مجاز و گروه دوم واردین غیر مجاز یا متجاوزین. این دو گروه نیز هر کدام قابل تقسیم به دستهه ای متعدد میباشند. گروه نخست واردین به حکم قانون یا در نتیجه قرارداد یا دارندگان مجوز ضمنی. گروه دوم نیز قابل تقسیم به واردین غیر قانونی غیر قابل پیشبینی و قابل پیشبینی همچنین واردین عدوانی، واردین غافل و محجور میباشند. در دو مبحث به بررسی هر کدام از دو گروه معرفی شده میپردازیم.
بحث نخست: واردین مجاز
