جدول شماره (۴-۲۳) مقایسه سطوح و سرانه‌های کاربری‌های شهری در وضع موجود با استانداردهای مطلوب و تعیین کمبودها در سطح منطقه۲ ۸۸
جدول شماره (۴-۲۴) سرانه‌های پیشنهادی کاربری‌های شهری بر مبنای طبقه‌بندی LBCS 91
جدول شماره (۴-۲۵) شاخص‌های کمی تراکم در خانوار منطقه۲ و شهر شیراز (۱۳۷۵) ۹۲
جدول شماره (۴-۲۶) مقایسه نحوه تصرف مسکن منطقه۲ با شهر شیراز (۱۳۷۵) ۹۳
جدول شماره (۴-۲۷) مقایسه امکانات و تسهیلات خانوارهای معمولی ساکن در منطقه۲ با شهر شیراز (۱۳۷۵) ۹۳
جدول شماره (۴-۲۸) میانگین قیمت و اجاره بهای مسکن در شهر شیراز، بین سال‌های
۷۲ تا ۸۱ ۹۷
جدول شماره (۴-۲۹) نرخ رشد قیمت و اجاره بهای مسکن در شهر شیراز بین سال‌های
۷۲ تا ۸۱ ۹۸
جدول شماره (۴-۳۰) گونه‌بندی بافت‌های شهری در منطقه به لحاظ شاخص‌های اقتصادی و اجتماعی ۱۰۲
جدول شماره (۴-۳۱): ارزش و اجاره‌بهای ماهانه زیربنای واحد ۱۰۳
جدول شماره (۴-۳۲) میانگین و ضریب پراکندگی قیمت مسکن و اجاره بهای ماهانه مسکن در سطوح قیمتی منطقه ۱۰۵
جدول شماره (۴-۳۳) اندازه قطعات مسکونی و پراکندگی آنها در نواحی مختلف منطقه۲ ۱۰۹
جدول شماره (۴-۳۴) درصد قطعات مسکونی با مساحت‌های مختلف در محدوده‌های برنامه‌ریزی منطقه ۱۱۱
جدول شماره (۴-۳۵) تعداد طبقات در محدوده‌های برنامه‌ریزی منطقه ۱۱۲
جدول شماره (۴-۳۶) سطح زیربنا و تعداد طبقات واحدهای مسکونی در نواحی برنامه‌ریزی و منطقه ۱۱۳
فصل اول
کلیات تحقیق
چکیده
یکی از مشکلات شهرهای امروزی، عدم مکان‌گزینی مناسب فعالیت‌های شهری می‌باشد که حیات شهرها را با مشکل مواجه ساخته است. تعیین مکان بهینه این فعالیت‌ها به عهده‌ی برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهر می‌باشد که از طریق طرح‌های مختلف شهری (مثل طرح جامع، طرح تفصیلی و طرح توسعه شهر) باید تبیین و به مرحله‌ی اجرا گذاشته شود. طرح‌های توسعه‌ی شهری که به جزئیات نیز می‌پردازند بایستی کمال دقت را در مکان‌گزینی کاربری‌های شهری داشته باشند تا مشکل‌ساز نشوند و در این راه، هر از چند گاهی باید مورد تجدید نظر قرار گیرند.
ارزیابی یکی از راه‌هایی است که به تجدید نظر و بررسی طرح‌های توسعه‌ی شهری پرداخته، عوامل قوت و ضعف آن را مشخص کرده و می‌تواند در کاهش خطاهای این طرح‌ها مؤثر و مفید واقع شود.
در راستای موارد فوق پژوهش حاضر به تحلیل و ارزیابی کاربری اراضی شهری منطقه۲ شهر شیراز می‌پردازد و چگونگی توزیع آنها در سطح منطقه را بررسی می‌کند و به دلیل اهمیت مسکن و تأکید بر آن در این تحقیق، این کاربری در منطقه ار لحاظ شاخص‌های اقتصادی (قیمت زمین و مسکن، هزینه مسکن) و شاخص‌های اجتماعی مسکن (تراکم نفر در واحد مسکونی، تراکم خانوار در واحد مسکونی، تسهیلات و امکانات موجود در خانوار) و شاخص‌های کالبدی مسکن مورد بررسی قرار گرفته است. روش تحقیق به صورت توصیفی- تحلیلی است و روش سنجش و گردآوری داده‌ها از طریق مشاهده و مصاحبه و بررسی میدانی صورت گرفته است. از بحث‌های مطرح شده در این پژوهش چنین گرفته می‌شود که وضعیت کاربری اراضی در منطقه۲ شیراز چندان مطلوب نیست و شاخص‌های اقتصادی مسکن در شهر شیراز از ابتدای سال ۷۲ تا ابتدای سال ۷۹، آهنگ رشدی بین ۱۷ تا ۲۲ درصدی داشته است در حالی که همین شاخص‌ها از ابتدای سال ۷۹ تا آغاز سال ۸۱ نرخ رشدی در حدود ۲۹ تا ۳۵ درصد را به خود اختصاص داده است. یعنی آغاز سال ۷۹ یک نقطه عطف را در شاخص‌های مسکن به وجود آورده است و شاخص‌های اجتماعی مسکن، بعضی شاخص‌ها افزایش و بعضی دیگر کاهش یافته‌اند.
کلیدواژه‌ها: تحلیل- کاربری مسکونی- منطقه۲- شیراز
۱-۱ بیان مسئله
باتوجه به اینکه شهر ماورای طبیعی انسان متمدن است و بشر رفاه و آسایش خود را در داخل شهر جستجو می‌کند، برنامه‌ریزی شهری به عنوان ابزاری سودمند برای سامان دادن اندامواره شهر، مسئولیت هدایت توسعه آتی این سیستم ارگانیک را به عهده دارد و باید چگونگی استفاده از زمین برای رشد آن را مورد توجه وافر قرار دهد. زیرا مسئله زمین در شهر به قدری مهم است که دسترسی عادلانه به زمین و استفاده بهینه از آن یکی از مؤلفه‌های اساسی توسعه پایدار محسوب می‌شود.
به طور کلی زمین و فضا یک منبع عمومی حیات و یک ثروت همگانی و کالای عمومی محسوب می‌شود که استفاده از آن می‌باید هرچه بیشتر در راستای تأمین منافع عمومی، در حال و آینده، تحت نظارت و مدیریت سنجیده قرار گیرد و این مهم بر عهده برنامه‌ریزی کاربری زمین است که ساماندهی مکانی و فضایی فعالیت‌ها و عملکردهای شهری براساس خواست‌ها و نیازهای جامعه شهری را در دستور کار دارد. این برنامه‌ریزی از آنجا که در عمل هسته اصلی برنامه‌ریزی شهری می‌باشد بایستی به طور جدی در برنامه‌ریزی برای شهرها مورد استفاده قرار گیرد.
مسکن به عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای انسان، بخش قابل توجهی از معیشت افراد را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. اهمیت این شاخص در شهرها و به ویژه شهرهای بزرگ بیشتر نمود می‌یابد به گونه‌ای که در بعضی موارد مشکلات مسکن اعم از کمبود یا عدم کیفیت مطلوب آن در جوامع شهری به عنوان معضلات اساسی شهر عنوان شده است. به وجود آمدن مسکن نابهنجار یکی از مهم‌ترین مسائل برنامه‌ریزی شهری به ویژه در کشورهای جهان سوم تلقی می‌شود که پیامد این امر مهاجرت بی‌رویه جوامع روستایی و در نتیجه به‌هم‌ریختگی مبادله
شهر و روستا و ازدحام در شهرها بوده است.
منطقه۲ شهر شیراز هم به دلیل گستردگی و هم به دلیل بالابودن تراکم جمعیتی در برخی نواحی و محله‌های آن از مناطق اصلی شهر از نظر جمعیتی محسوب می‌شود، به گونه‌ای که حدود ۲۰ درصد خانوارهای شهر را در خود جای داده است. این جمعیت نیاز به امکانات مختلفی دارد از جمله مسکن که باید طوری توزیع شود که هم تأمین‌کننده نیاز جمعیت باشد و هم مشکلی برای کاربری‌های دیگر ایجاد نکند. در این تحقیق می‌خواهیم بررسی کنیم که مسکن و سایر کاربری‌ها در سطح منطقه، درست توزیع شده‌اند و جوابگوی نیاز جمعیت منطقه است یا نه.
۲-۱ سؤالات تحقیق
۱- آیا توزیع کاربری‌ها در سطح محلات منطقه متعادل است؟
۲- آیا کاربری‌های مسکونی در سطح منطقه درست توزیع شده است؟
۳- آیا کاربری مسکونی در سطح منطقه از اهمیت برخوردار است یا نه؟
۴- شاخص‌های اجتماعی مسکن در سطح منطقه چگونه است؟
۵- شاخص‌های اقتصادی مسکن در سطح منطقه چگونه است؟
۶- شاخص‌های کالبدی مسکن در سطح منطقه چگونه است؟
۳-۱ اهمیت و ضرورت تحقیق
هر شهری باتوجه به میزان جمعیت ساکن در آن و تراکم جمعیت، جهت پاسخگویی به نیازهای آنان باید عملکردها و کارکردهای مختلف شهری و کاربری‌های گوناگون را در خود داشته باشد زیرا کاربری‌های شهری هر کدام به نوعی می‌توانند پاسخگوی نیازهای روزمره شهروندان باشد و لازم است هر عملکردی در مکان مناسب خود قرار گیرد تا کارایی بیشتری در رفع نیازمندی‌های مردم داشته باشد.
عملکردهای شهری باتوجه به ماهیت خود از نظر میزان نیاز به فضا متفاوت هستند. در نتیجه مکان قرارگیری آنها از یک‌سو متأثر از نیازشان به فضاست و از سوی دیگر تحت تأثیر مکانیسم بازار قرار دارد. باتوجه به موارد مذکور برای آنکه فعالیت‌های مختلف در مکان‌های مناسب استقرار یابند و روابط مطلوبی با همدیگر داشته باشند، تدوین طرح ارزیابی کاربری زمین به دنبال تهیه برنامه کاربری اراضی ضروری به نظر می‌رسد.
از آنجایی که «ارزیابی به معنی تبیین تغییرات اتفاق افتاده به عنوان نتایج برنامه‌های طراحی شده می‌باشد که از طریق مقایسه تغییرات عملی (نتایج) با تغییرات مورد انتظار (اهداف) و تعیین میزان تغییراتی که بر اثر برنامه‌ها حاصل شده انجام می‌گیرد و به عبارت دیگر نتایج حاصل از پیاده‌شدن اهداف مورد نظر در برنامه‌ریزی‌های انجام گرفته را با دقت علمی مورد تجزیه و تحلیل قرار می‌دهد. پس در فرایند نوین برنامه‌ریزی شهری و تهیه طرح‌های کاربری زمین، ارزیابی یکی از مراحل اساسی فرآیندهای مذکور به شمار می‌رود و کاربرد آن ضمن اصلاح الگوهای فضای شهر و کاهش خطاهای برنامه‌ریزی به انطباق هرچه بیشتر برنامه‌ها و طرح‌ها با شرایط زمان و مکان می انجامد.
اصولاً جهت برنامه‌مند کردن فعالیت‌های اقتصادی شهر، هدایت توسعه فیزیکی آن و قانونمند کردن مکان گزینی کاربری‌های شهری به نسبت این توسعه که هدف‌های هر نوع برنامه‌ریزی برای شهر محسوب می‌شوند، انجام ارزیابی و تجدید نظر و احیاناً تصحیح چارچوب مکان‌یابی کاربری‌ها برای رسیدن به اهداف مذکور، لازم و ضروری می‌گردد. در اصل لازم است ارزیابی و تجزیه و تحلیل به عنوان جزئی از فرایند برنامه‌ریزی و تدوین طرح‌های کاربری زمین در بطن طرح‌های شهری و نگرش‌های شهرسازی نوین قرار گیرد تا رفاه هرچه بیشتر ساکنان از طریق اصلاح اشتباهات، مطابق با نیازهای آنان تأمین شده و از خسارات و زیان‌های احتمالی وارده بر جامعه از این بابت جلوگیری شود.
شیراز از جمله شهرهایی است که قدمت زیادی دارد و از گذشته دارای برنامه‌ریزی شهری بوده است و در نیم قرن اخیر رشد فیزیکی و جمعیتی فزاینده‌ای داشته است. با وجودی که دارای برنامه بوده ولی الگوهای استفاده از زمین در شهر مطابق برنامه نبوده و در خصوص طرح‌های توسعه تدوین شده شهر نیز ارزیابی انجام نگرفته و به نظر می‌رسد که نکته مبهمی در طرح‌های اجراشده وجود دارد که لزوم انجام ارزیابی را جهت تغییر الگوهای استفاده از زمین‌های شهر و نحوه‌ی هدایت توسعه آن ناگزیر می کند.
۴-۱ اهداف تحقیق
هر تحقیقی برای اینکه مقصودش را بیان کرده و آنچه را که به دنبالش می‌گردد رهنمون سازد بایستی در ابتدای کار، اهداف خود را به تصویر بکشد. تحقیق حاضر به منظور ارزیابی و تحلیل اقدامات انجام گرفته در خصوص کاربری شهری منطقه۲ شیراز، مکان‌گزینی آنها، تلاش برای ایجاد تجانس و هماهنگی بین فضا و محیط زیست شهری و موازنه بین نیازهای شهروندان و کاربری‌ها در جهت نیل به توسعه پایدار شهری، اهداف ذیل را دنبال می‌کند:
۱- تشریح انواع کاربری‌ها در شهر و اینکه در کدام ناحیه قرار گرفته‌اند.
۲- بررسی میزان تطبیق مکان و اندازه کاربری‌ها با معیارها و استانداردهای موجود.
۳- برآورد نیاز ساکنان شهر به زمین برای انواع فعالیت‌های شهری.
۴- شناسایی کمبودهای شهر از نظر کاربری‌های مورد نیاز که در صورت عدم توجه، در دراز مدت باعث بروز مشکلات فراوانی از منظر شهرنشینی خواهد شد.
۵- بررسی شاخص‌های اجتماعی و اقتصادی مسکن در شهر شیراز و منطقه۲ و مقایسه‌ی آنها با یکدیگر.
